富力地产:债台高筑 区域失衡
http://www.zgxsw.xin | 时间:2020-04-07 18:33 | 关注人次[ ] | 字体设置:

轻者为正,重者为负。——巴门尼德

 

随着“开学季”的到来,很多学生都到了交作业的时刻。而对于上市企业而言,进入三月下旬,同样到了“交作业”——发2019财报的时刻。作为中国经济的支柱产业,房地产一直备受关注。当下新冠疫情肆虐,全球经济动荡,房企年报业绩表现如何,成为观察房地产行业乃至整个经济走向的风向标。

 

3月26日,知名房企广州富力地产公布了2019年业绩。作为一家上市15年、“华南五虎”之首的老牌房企,富力的日子过得如何呢?

 

2017年初,富力地产订立协议销售730亿元的目标,其后调升至800亿元,最终实现协议销售818.6亿元。

 

在2018年披露上年度年报时,超额完成销售目标的富力地产未能按捺住内心的喜悦,直接大幅提升2018年的协议销售目标至1300亿元,目标增幅约达6成。时任富力地产董事长助理陈志濠在业绩会上放出豪言:2018销售目标是1300亿元,到2020年实现3000亿元销售目标,年复合增长率达到54%。

 

2018年富力地产顺利完成销售目标,当年实现销售额1311亿元。一切似乎都很顺利。

 

1600亿,这是富力董事长李思廉定下的2019年销售目标。在2019年8月举行的中期业绩会上,李思廉还对全年1600亿元销售目标充满信心。“下半年应该是卖900亿到1000亿左右,全年大概是1500亿到1600亿左右,这个没有大问题。”

 

然而,现实却很无情。根据年报,最终富力地产2019年销售业绩定格在1320亿元,与目标还差着200多亿的距离,完成比例为86.4%。

 

对未完成年度目标,富力并没有解释,仅在年报中称,虽然认识到市场形势严峻并进行调整,但销售相比仍然逊色。

 

不过,从富力2019年业绩报中不难发现,虽然在2019年下半年启动暂停拿地和加大促销力度的战略调整,但市场布局失衡或许是导致富力销售未达预期的主要原因之一。

 

富力2018年土地储备中,排名前三的华北、华南和西北三个区域,占比分别为23.5%、20.5%和19.2%;华东和中南占比分别为9.1%和和12.1%;西南区域土地储备为零。

 

2019年富力销售排名前三的是华北、华东和西北,占比分别为27%、22%和19.8%。从中不难发现,华东区域以不到一成的土储为富力贡献了超过两成的销售额,而且华东区域销售均价比第一名华北区域高出46%。

 

而这种失衡或与富力一贯的拿地习惯有关。亿翰智库华南研究院指出,富力拿地过于依靠非市场化手段。如富力在湾区获取土地的方式主要有两种:一是与政府合作获取低价资源,二是通过城市更新获取资源。但随着湾区市场化程度不断提高,政企合作拿地的机会也越来越少,而城市更新项目又比较耗时耗力,进展缓慢。此外,商办项目过多造成资金沉淀。

 

去年7月,李思廉起草了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件,指示公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且原则上暂停拿地工作。

 

在3月26日业绩会上,李思廉继续表示,富力目前可以说基本上暂时放弃了招拍挂市场,并强调“土储控制在6、7千万平方米是一个合理数字。”

 

但显然数量并不能代替“质量”,特别是在市场环境不断变化的情况下,不出手拿地改善之前市场布局失衡,走回旧改老路,富力2020年销售目标该如何实现呢?

 

对一家销售超1300亿的房企而言,大幅减少拿地背后,业内人士都明白关键在哪?资金链。

 

长久以来,用“高负债”杠杆撬动“高增长”是国内房企的法宝。富力地产同样深谙此道。

 

一点君注意到,富力地产近几年负债率连续攀升。

 

从2015年至2018年,该公司的净负债率分别为124%、160%、170%和184%。截至2019年末,富力地产的净负债率不仅没有下降,而且迅速增长到了198.88%。而在2019年三季度末,其净负债率更是一度升至218.4%。

 

而据中国房地产协会报告,2019年上市房地产企业的平均净负债率为92.52%,富力地产远远超出行业均值。

 

顺周期加杠杆是顺势而为,但现在形势已变化。2018年,万科开始高喊“活下去”;2019年,宏观经济形势更是日趋复杂;2020年,新冠疫情全球蔓延又给经济社会带来新的挑战。

 

在“黑天鹅”乱飞,全球进入不确定时代,“高负债”这一模式显然已不可持续。

 

富力地产管理层已认识到高负债的风险。据参加了同日投资者会议的行业分析师表示,“管理层称预期在今年内可以将净负债率在目前的水平下,再下降15%到185%以内;在3年左右,肯定可以将净资产负债率降到150%以内。”

 

2020年很多房企迎来还债高峰期,“高负债”正成为不少企业不能承受之重。截止2019年底,富力地产有息负债高达1971.4亿元,是股东权益的2.47倍。其中一年内到期债务高达622.7亿元,而同期现金及现金等价物只有229.04亿元,现金对到期债务覆盖比例只有36.78%。

 

偿还债务通常有两个主要途径,一个是借新还旧,一个是通过销售回款偿还。受疫情影响,短期靠销售回款偿债显然杯水车薪。为此,通过发行超短期债券一度成为富力偿还到期债务的主要方式,据不完全统计,2018年富力累计发行9笔超短期融资,2019年发行了4笔,2020年发行了1笔。

 

2019年富力还对部分国内债券进行了处理,财报显示,累计处理的245.5亿元国内债券中,偿还的只有14.3亿元,另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间。

 

一边强调降负债,想尽快去杠杆;一边面对到期债务,不得不借新还旧……在“房住不炒”的主基调下,开发商近两年的融资渠道已越来越窄,留给富力的腾挪的空间也正越来越小。

 

2月24日,富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”方案的材料,已被证监会接收。全流通也就预示着富力可通过抵押融资等操作来获得资本救急,或许真的到了危机时刻。

 

不过,富力方案能否通过仍需观望。

 

富力地产2019年融资成本为6.6%,比2018年的5.7%上升了0.9个百分点。庞大的有息负债不仅吞噬企业利润,而且也对企业流动性造成影响。2019年富力资金成本高达137.3亿元,即便有85亿元做了资本化处理,但体现在财报中的融资成本仍然有56亿元。

 

2017年,从王健林手中收购万达酒店,是富力的高光时刻,和万达、融创一起上了“头条”。然而不久之后,就从高处跌落。近200亿的收购资金,成为公司流动性的难以承受之重。去年7月初,富力进军新能源入股华泰汽车,无疑让其资金链再添压力。

 

富力,这家1994年成立于广州,2005年于港交所上市,曾经与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称为“华南五虎”的老牌房企,目前正在虎落平阳。据亿翰智库华南研究院发布的《2019年1-12月广东省典型房企销售业绩TOP50》显示,富力地产在广东的排名已落至29位。

 

2020年对很多行业来说,都将是非常困难的一年。对房地产开发商而言,在新型冠状病毒肺炎影响下,开工、复工、竣工和销售等均受到影响。其中开工和竣工直接影响销售和未来结转,今年前两个月,大多数房企销售额大幅下滑。

 

因为刚刚披露的年报大失水准,2020年,富力给自己定的销售目标为1520亿元,比2019年增加了200亿元。今年前两个月,富力销售额为86.8亿元,也就是说3-12月需要完成1433亿元才能实现目标。这对于2019年月均销售115亿元的富力而言,压力可谓不小。

 

古希腊哲学家巴门尼德说:“轻者为正,重者为负。”面对销售压力、负债率攀升、酒店重资产“拖累”的“三座大山”, 2020年“负重”前行的富力地产会转运吗?

 来源:一点成都  作者:匿名 顾问:文策  
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